Slik regner du ut hva refinansiering faktisk koster

To størrelser styrer det meste: hva lånet koster løpende, og hva det koster å bytte. Det løpende fanges best av effektiv rente, som inkluderer både nominell rente og gebyrer. Engangskostnadene er det du betaler for å gjennomføre selve byttet.

Gevinsten er differansen i løpende kostnad minus engangskostnadene – vurdert over den tiden du faktisk skal ha lånet. Alt annet er støy.

Typiske engangskostnader er etableringsgebyr hos den nye banken og et offentlig gebyr for tinglysing av nytt pant hos Kartverket. Den nye banken vil ofte også kreve en verdivurdering av boligen for å fastsette belåningsgraden. Har du fast rente med bindingstid, kan det i tillegg komme en over- eller underkurs for å bryte avtalen.

Disse kostnadene betales i sin helhet ved byttet, mens besparelsen kommer litt etter litt. Derfor er det avgjørende å regne på hvor lang tid det tar før den løpende gevinsten har dekket dem inn.

Den nominelle renten er prisen på selve lånet uten gebyrer. To lån med samme nominelle rente kan ha ulik effektiv rente fordi gebyrene er forskjellige – et lavt nominelt tall med høye termingebyrer kan i praksis være dyrere enn et litt høyere nominelt tall uten gebyrer.

Når du sammenligner dagens lån med et tilbud, sammenlign derfor effektiv mot effektiv. Etter finansavtaleloven skal långiver opplyse effektiv rente nettopp for at du skal kunne sammenligne på likt grunnlag – bruk den retten.

For å gjøre prinsippet håndfast, her et fullstendig oppdiktet eksempel. Tallene er en illustrasjon – ikke renter eller gebyrer du tilbys, og ikke markedstall. Hensikten er bare å vise hvordan delene henger sammen.

Tenk deg en restgjeld på 2 000 000 kroner med 20 år igjen av løpetiden, og at et nytt tilbud gir en effektiv rente som ligger om lag et halvt prosentpoeng lavere enn dagens. Engangskostnaden ved å bytte – etableringsgebyr pluss tinglysing – setter vi til 8 000 kroner.

Et halvt prosentpoeng lavere rente på 2 000 000 kroner sparer grovt regnet i størrelsesorden 10 000 kroner i rente det første året – mest i starten, fordi restgjelden er størst da. Det tilsvarer rundt 800 kroner måneden i tidlig besparelse. Med 8 000 kroner i engangskostnader er byttet da tjent inn på rundt ti måneder, og resten av løpetiden er ren gevinst.

Snu nå på det: er renteforskjellen bare en tidel av et prosentpoeng, blir besparelsen en brøkdel, og det kan ta år å tjene inn de samme 8 000 kronene – kanskje lenger enn du faktisk skal ha lånet. Det er dette forholdet mellom besparelse og engangskostnad, ikke renten alene, som avgjør.

Et nytt lån med lavere termin ser billigere ut, men hvis terminen er lavere fordi nedbetalingstiden er forlenget eller du tar avdragsfrihet, betaler du renter i flere år. Da kan totalkostnaden bli høyere selv om månedsbeløpet er lavere.

Regn derfor alltid gevinsten over samme tidshorisont. Sammenlign enten lik løpetid, eller se på totalt betalt over hele perioden – aldri bare neste måned.

Skriv ned dagens effektive rente og restgjeld, og hva et nytt tilbud gir i effektiv rente. Legg til alle engangskostnadene. Regn så den løpende besparelsen og hvor mange måneder det tar før den har dekket engangskostnaden – det er den nedbetalte tilbakebetalingstiden.

Vil du slippe å gjøre dette for hånd, kan du bruke refinansieringskalkulatoren til å sette inn dine egne tall og se utslaget direkte. Når du vet hva regnestykket sier, hjelper Slik forhandler du med banken om lavere rente deg å bruke det.

Slik regner du, i fire steg:

1. Noter dagens effektive rente og restgjeld.
2. Hent effektiv rente på et konkret nytt tilbud.
3. Legg sammen alle engangskostnadene (etablering, tinglysing, evt. over-/underkurs).
4. Regn den løpende besparelsen og hvor mange måneder den bruker på å dekke engangskostnadene – over samme tidshorisont.

Er tilbakebetalingstiden kortere enn tiden du faktisk skal ha lånet, er refinansieringen en reell gevinst. Hvis ikke, er den lavere renten en illusjon.